lunes, 20 de diciembre de 2010

Comprar o alquilar vivienda en Madrid y Barcelona desde una perspectiva mundial

El debate entre aquellos que discuten si es mejor comprar o alquilar una vivienda es extraordinariamente prolijo, enconado y estéril.  

Quien esté muy interesado en la materia puede considerarse de enhorabuena: hay más de 93 millones de páginas indexadas en google en inglés y otros 6 millones en español.


Para esta cuestión no hay una respuesta correcta que sea sostenida en el tiempo y que sirva para todos los casos. Bien es verdad que a veces una de las dos opciones puede ser claramente mejor que la otra, pero no de una manera permanente. En determinadas circunstancias de manipulación de mercado como: 
a) la introducción de legislación, ayudas fiscales o impuestos que discriminen una opción u otra

ó
 
b) el establecimiento de niveles artificiales de  tipos de interés reales negativos (mayor inflación que tipo de interés)
puede que una de las dos sea claramente la mejor opción, pero no seguirá siéndolo indefinidamente: por ejemplo, el incremento de la demanda por el impulso fiscal o el crédito barato corrige las proporciones entre alquiler y compra. Es decir, si se incentiva la compra sube el precio de las viviendas a mayor velocidad que los alquileres, haciendo que éstos sean más atractivos.

Toda vez que en España se generó una gran burbuja inmobiliaria, convendría ahora repasar muy brevemente sus causas y comparar el nivel de precios de Madrid y Barcelona respecto de otras once ciudades del mundo para, después, formular una recomendación.



La burbuja inmobiliaria española

Entre 1998 y 2008 se dieron en España las dos circunstancias antes apuntadas: 
a) se eliminó la deducción por alquiler y se amplió la deducción por compra 
b) los tipos de interés se mantuvieron por debajo de la inflación (por lo que endeudarse con una inflación cercana al 4-5% y tipos al 2% era rentable en lugar de gravoso).

Además, en las décadas 70, 80 y 90 la economía española corrigió sus desequilibrios mediante la devaluación de la peseta o la inflación. El consumidor común no ha percibido cómo bajaron de precio las viviendas en el pasado, pero lo cierto es que éstos se redujeron en niveles de paridad de compra (es decir, qué se puede comprar con una renta). Esto es, los precios de la vivienda se mantuvieron estables mientras el resto de los precios así como los salarios, la bolsa y no digamos los bienes importados subían a tasas mayores del 10%. Las viviendas mantenían su precio en pesetas nominales, pero las pesetas de 1993 valían mucho menos que las de 1992.

Así pues, resulta muy comprensible el éxito que, pese a su falsedad, ha alcanzado el falso mantra que dice que “la vivienda nunca baja”.


El resto de componentes de esta fase maníaca de nuestra economía no son constitutivos de nuestra peculiaridad nacional: se dan de manera recurrente y con fases muy parecidas, como describe genialmente Galbraith en su libro Breve historia de la euforia financiera

Fenomenos como la reinversión de las ganancias en productos que implican nuevos y mayores riesgos, la emulación de modelos de éxito dudosos, el desprecio de los que se quedan al margen y el engreimiento de los que participan, la ausencia de actitudes autocríticas y su remplazo por el recurso a chivos expiatorios (en general, los viejos triunfadores) son una constante que vemos aparecer una y otra vez, ya sea en una enajenación colectiva ligada a los bulbos del tulipán, a las acciones de empresas de los mares del Sur, a la bolsa del 29, a las empresas puntocom o al ladrillo español.


Comparativa internacional de precios de alquiler y compra

Es un hecho que, a día de hoy, cualquier comparación global sobre el mercado de la vivienda es compleja, fugaz e inexacta. Y no puede ser de otra manera, ya que la información no es homogénea, el acceso a ella es (desigualmente) complicado y está sujeta a cambios vertiginosos (por poner un ejemplo, el tipo de cambio entre el real brasileño y el peso argentino ha variado un 60% desde Diciembre de 2008).

Se pueden apreciar diferencias muy significativas a partir de las cuales podremos formular una recomendación a corto plazo sobre la conveniencia de comprar o alquilar para el mercado español en los próximos meses.

Gráfico 1: Precios de compra (en miles de $/m2) y alquiler (en $ anuales/m2)















Grafico 2: Esfuerzo (en rentas anuales sin intereses ni impuestos) para la compra y el alquiler (% renta destinado al alquiler)



Con la información contenida en estos gráficos se pueden realizar  las siguientes observaciones:
 
- Madrid y Barcelona son ciudades muy caras tanto para el alquiler como para la compra, y eso tanto en relación a las rentas como de manera absoluta.

- La compra de vivienda es especialmente cara en Barcelona.

 -Los precios de compra en Nueva York han caído rápidamente y dan rentabilidades por alquiler elevadas. El precio de compra en Nueva York, la ciudad con más renta de las estudiadas, ocupa el 7º lugar de las 13 ciudades de muestra.

 -Londres es, de las analizadas, la ciudad más cara en compra en términos absolutos. Estos precios están acentuados por el efecto divisa. Por su parte, el precio de los alquileres, siendo elevado, es menor en proporción a la renta. 

-El alquiler en Río de Janeiro es el más inaccesible en términos de renta, si bien el elevado crecimiento de la renta y la dispersión de la riqueza obligan a tomar esta afirmación con cautela. Es cierto además que la apreciación de su divisa ha sido notable en los últimos meses, por lo que la ración de cautela debe ser doble en este caso.

 -El monto global del alquiler en Estocolmo es alto, pero habría que matizar el dato dado que la calefacción generalmente está incluida y su importe no es precisamente residual.

 -La adquisición de una vivienda en Shanghai exige un elevado nivel de renta, si bien ésta sigue creciendo a ritmos muy elevados, reduciéndose así la cifra final. Esta ciudad conforma un escenario ideal para la gestación de una nueva burbuja.

 -Los datos de las ciudades alemanas son equilibrados respecto a la renta. Berlín muestra unos precios relativos ligeramente más elevados, lo cual es muy probable que obedezca a las perspectivas de crecimiento económico de la ciudad y a la entrada de capital extranjero.

 Un precio objetivo y una recomendación En entornos de elevado crecimiento económico y fácil acceso a la financiación, cualquier error en la valoración de los activos es subsanable. Pero este no es el panorama que se espera para la próxima década en España.

 Si la situación a medio plazo de la vivienda en España se asemejase a la de ciudades como Hamburgo, Manchester o Berlín, el alquiler medio (que suponga un 25% de la renta) debería ser de unos 6,8€ m²/mes para Madrid y de 6€ m²/mes en el caso de Barcelona.

 Estas cifras nos hablan de unos precios que son la mitad de los actuales. Si el esfuerzo para acceder a una vivienda en Madrid y Barcelona converge con el de otras ciudades occidentales, de tal manera que para adquirirla fueran necesarias 7 rentas brutas anuales, el precio medio €/m² debería ser de unos 2.300 €/m² en el caso de Madrid y de en torno a 2.000 €/ m² en Barcelona. Esto supone un sobreprecio del 25% para Madrid y del 43% para Barcelona sobre los precios del 8 de Diciembre de 2010. 

Tomemos un ejemplo: en Madrid el alquiler mensual de un piso de 90m², con los precios objetivos propuestos, sería de media poco más de 600€ mes, mientras que su precio de compra sería de 207.000€, con una rentabilidad sobre el alquiler del 3,6%. 

Estas cifras muestran el escenario de precios más elevados basados en fundamentales de renta y comparables. Sin embargo, debemos tener en cuenta que estas cifras están calculadas al alza, pues los excesos de un pasado reciente caracterizado por la sobredimensión de la oferta sumados a los actuales problemas de financiación –no en vano el bono a 10 años está al 5,57%- permiten sospechar que en un futuro tenderán a ser todavía menores, a lo que apunta la comparación con otras ciudades.  
 
La recomendación que se desprende de estos datos es, para quien piense comprar vivienda, que no lo haga salvo en caso de que obtenga descuentos que se aproximen a precios objetivos. 

Dejarse llevar por la eliminación de la deducción por vivienda o la caducidad de una cuenta vivienda sería tan triste como morir el último día de la guerra.

Además, estas deducciones pueden ser revisadas por la presión de los acreedores de deuda, y si se han congelado las pensiones o se ha bajado el sueldo de los funcionarios que nadie dude de que se pueden eliminar -pese a que para muchos es un derecho adquirido.

 De igual modo, en el caso del alquiler retrasar la contratación redundará en mejores condiciones por el incremento de la oferta y la convergencia en fundamentales.
Por contra, las condiciones de financiación (diferencial con el euribor)  sólo pueden empeorar, por lo que para aquellos que únicamente contemplen la compra como opción (y a estas alturas no creo que sigan leyendo el post) deberán tener en cuenta este efecto. 

Gráfico 3: tabla de datos
Mil gracias por los datos, contrastes y fuentes a José Antonio Sanchez y Carmen Barradas (Reino Unido),  Federico Augspach y Alberto Álvarez (Brasil y Argentina), Vincenz Wagner (Alemania), Sebastian Salt (Turquía), Clara Ramirez (EEUU), a Yuko Morimoto (por los datos de Japón, de los que no me he servido pero que son susceptibles de ser incluidos en una actualización) y Giordano Contestabile (China).
Fuentes: 
www.idealista.com
http://madridglobal.nuatt.es/gallery/uploaded_documents/0000/0121/globalcity.pdf
http://www.zillow.com/local-info/NY-home-value
http://www.rightmove.co.uk/news/files/2010/12/december-2010.pdf 
http://propiedades.zonaprop.com.ar/venta-departamentos-capital-federal
http://www.booli.se/Bostadsmarknad/Stockholm/
http://www.bostaddirekt.com/
www.spiti24.gr
http://www.zap.com.br/imoveis/busca-de-imoveis-simples.aspx
http://www.sskk.com/
http://www.immobilienscout24.de/de/finden/wohnen/index.jsp;jsessionid=3D8C4769F20242CA853F113147ABA0FE.worker1















14 comentarios:

  1. En España este asunto ha sido un escandalo, el informe Auken de Europa daba el toque a ambos partidos, asunto que quedo bien escondido.

    Ha sido un escandalo soy hay que comparar el precio de un piso en España de 80 m2, con una casa con jardin en USA.
    http://www.europarl.europa.eu/sides/getDoc.do?pubRef=-//EP//TEXT+REPORT+A6-2009-0082+0+DOC+XML+V0//ES
    http://www.elpais.com/articulo/opinion/gran/saqueo/elpepuopi/20090512elpepiopi_4/Tes

    Segun Verges la diferencia fue para financiar las obras publicas, otro escandalo, el primer pais en pisos, y el segundo en AVE (China,España, Japon,Francia) mientras en I+D, en educación de los ultimos de Europa.

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  2. No sólo el primer país en pisos y el segundo en AVE. Hay que ver también todo tipo de infraestructuras. El metro, las innumerables rotondas adornadas con supuestas obras de arte, las redes de cercanías... Si nos comparamos con muchas capitales europeas, Madrid tiene unas infraestructuras envidiables. O sea, nos hemos gastado el dinero que no teníamos en comprarnos un BMW, y ahora el seguro lo tenemos a terceros.
    ¿Soy el único que ha hablado españoles que se quejaban de las infraestructuras de otras capitales europeas?¿Quién no ha oído eso de que el metro de Londres o de París, o los trenes de Italia... son viejos y destartalados?

    A lo mejor es que ellos viven de acuerdo a sus posibilidades y nosotros no. En cualquier caso el tiempo pondrá las cosas en su lugar.

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  3. Si nos atenemos al PER (Price to Earning Ratio, o como se escriba) y según datos de fotocasa, en el 2010 la vivienda ha subido de precio: los precios de alquileres han bajado a más velocidad que los precios de venta.

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  4. El mercado de alquiler es más dinámico ya que tiene menos sentido esperar por la ganancia de una oferta ideal.

    Además hasta Diciembre el efecto del fin de la desgravación se debe notar, pese a que el número de transacciones ha sido baja creo que el primer trimestre será clave para que el mercado empiece a buscar su punto de equilibrio y se crucen más operaciones.

    El siguiente punto a tener en cuenta es el Euribor que está artificialmente bajo, esto distorsiona todas las medidas relativas a costa del alza del petroleo entre otras cosas.

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  5. Gran analisis pero siendo realistas la vivienda nunca bajara o lo hara muy poquito.
    Lo que hara en cambio sera no subir durante muchos años ( yo creo que en 8-10 años un piso valdra exactamente lo mismo de lo que lo hace hoy) con la diferencia de la renta disponible que sera mayor.
    Hoy en dia con acceso a financiacion es mas rentable comprar y ahorrarse el alquiler aunque en una decada el valor relativo de la vivienda sea menor, solo hay que hacer las cuentas de lo pagado.

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  6. @ anónimo de las 17:11 decíamos en el inicio del post que el debate sobre comprar o alquilarl es todo un clásico del estilo de Mac o PC, Diesel o Gasolina, rubia o morena, gay o hetero... de modo que no pretendo darte una respuesta que valga más allá de unos meses.

    Aunque corto plazo la respuesta es muy clara es mejor no comprar. Acaba de salir el informe idealista de Diciembre de 2010 http://www.idealista.com/informacion/anio_2010.pdf

    Desde 2007 en Madrid y Barcelona la bajada supera el 20%, para una vivienda de 300.000 € , esta bajado en solo 30 meses ha sido de 60.000 €, es decir 2.000 € al mes tirados a la basura según cuando se haya entrado en el mercado.

    Si le agregamos el 7%-10% de gastos iniciales más IBI, seguros comunidad y mantenimiento hay poca duda que la compra hoy es una decisión muy mala desde un punto de visto económico.

    Llegará el día que vuelva a ser mejor comprar que alquilar y también y este será más deseable el día en que sea neutro en términos financieros.

    Comprar a los precios de hoy es como comprar acciones de Terra cuando bajaron a 60 $ http://www.bcendon.com/wp-content/uploads/2007/04/terra.jpg

    Contraer deudas para entrar a estos precios o enterrar los ahorros de una vida son a mi juicio decisiones temerarias por más que haya sido lo habitual en la pasada década.

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  7. Yo creo que es muy arriesgado hacer afirmaciones tan rotundas como "la vivienda nunca bajara o lo hara muy poquito" de "Anónimo 27 diciembre". Este tipo de aseveraciones se hacen en función de la experiencia vivida y la historia reciente. Pero en los últimos decenios no hemos vivido una crisis como la actual. Si la situación es completamente nueva, las salidas también lo pueden ser.

    Yo creo que vamos a ver muchas cosas que no pensábamos posibles hace 5 o 10 años.

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  8. Además, de lo que no se da cuenta "Anónimo 27 diciembre" es de que, incluso aunque la vivienda se mantuviera estable 10 años, eso es una bajada de precio si se tiene en cuenta la inflación. Además, si se compra mediante hipoteca, todo lo que sea pago de intereses es también "tirar el dinero". Y el dinero que se dé de entrada dejará de rentarle, lo que es un lucro cesante mayor.

    Es decir, incluso en el escenario que él plantea, sigue mereciendo la pena alquilar si se tienen en cuenta todos los factores, y no sólo unos pocos.

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  9. http://www.idealista.com/news/archivo/2011/01/11/0288686-esta-casa-vale-x-pero-sabes-cuanto-acabaras-pagando-por-ella

    Interesante cálculo a efectos prácticos de cuanto y que se paga en España.

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  10. Buen análisis Andrés, aunque a este paso no podré ni alquilar ni comprar :)

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  11. Excelente video que ilustra con imágenes y planos el tamaño de la tragedia inmobiliaria.

    http://www.idealista.com/news/archivo/2011/04/28/0319438-jesus-encinar-explica-la-burbuja-inmobiliaria-espanola-video

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  12. La vivienda debe bajar aún un 30% en España. Mientras no lo haga, la economía continuará aletargada

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  13. Excelente video, coincido! Pero en este momento a mí se me hace imposible comprar, por lo que debo optar por el alquiler de departamentos de Barcelona!

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  14. La compra en Barcelona está difícil... pero un alquiler no es tan mala idea.

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